práva bytového domu (zákon č.182/1993 Z.z.) je obstarávanie služieb a tovaru, ktorými zabezpečuje "spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov" alebo iná osoba (tzv. "správca") pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome:
Zákon umožňuje 2 spôsoby správy bytového domu: pomocou správcu alebo spoločenstva vlastníkov. Je ťažké jednoznačne tvrdiť, ktorá forma správy je výhodnejšia. Každá má svoje pre a proti:
Kvalita takejto správy veľmi závisí od skladby vlastníkov v dome a ich účasti v orgánoch spoločenstva. Pokiaľ sa v dome nachádzajú vlastníci so vzdelaním a praxou v oblasti technickej, energetickej, právnej a ekonomickej a sú ochotní venovať časť svojho voľného času správe domu, môže byť táto forma skutočne tou ideálnou.
V praxi sa však táto situácia vyskytuje zriedkavo. Častokrát, aj keď sa daná odbornosť a ochota nájdu, dlho daným ľuďom nevydrží. Riešia častokrát nepríjemné situácie, dostávajú sa do konfliktu nielen s neplatičmi a sú osočovaní prípadne nepravdivo obviňovaní z vymyslenej sprenevery.
Po 2-3 rokoch sa sami vzdajú a nových je problém presvedčiť. Otázna býva často aj cena za správu, keďže málokto zvykne obetovať svoj voľný čas zadarmo. Preto sa stáva, že poplatok spoločenstva býva vyšší ako predošlý poplatok správcovi.
Častokrát po vzniku horeuvedenej situácie sa spoločenstvo rozhodne externe využiť služby správcu prostredníctvom mandátnej zmluvy. Výhoda tejto kombinácie je vo využití flexibilnejšieho rozhodovania spoločenstva (na rozdiel od domových schôdzí) a odborných kapacít správcu.
Nevýhodou je však býva vysoká cena za správu, keďže vlastníci platia orgány spoločenstva a navyše aj správcu.
Táto forma správy môže byť rovnako veľmi výhodnou ako i nevýhodnou. Záleží na výbere konkrétnej správcovskej spoločnosti, ktorých je mnoho, avšak rozsah a kvalita ich služieb, odbornosti a úrovne komunikácie je veľmi rozdielna.
Vyvarujte sa hlavne "jednochlapovým" firmám !! Avšak ani 40 členná firma nemusí byť ešte zárukou kvality. Mnohé sú prezamestnanými pozostatkami socializmu. Kvalitného správcu spoznáte napríklad podľa nasledovných znakov:
TYP SPRÁVY |
PLUSY |
MÍNUSY |
---|---|---|
Spoločenstvo vlastníkov |
vyššia flexibilita v rozhodovaní, vyššia dôvera v správe |
dlhodobá nestabilita, |
Spoločenstvo vlastníkov a zazmluvnený správca |
vyššia flexibilita v rozhodovaní, |
vyššia cena správy |
Správca |
vyššia odbornosť a kvalita, |
veľa nekvalitných správcov (jednochlapové firmy príp. pozostatky "socializmu") |